> sachant que l'on est sur des montants de l'ordre de 1M€ sur 15 ans
Bonjour Sébastien,
Sur un site d'annonces connu, sans chercher longtemps, je vois un bien en vente qui fait pas tout à fait 300m² pour une somme inférieure à 450 000 euros, situé non loin du centre de Toulouse. (En rdc qui plus est). Est-ce vraiment nécessaire d'acheter un lieu pour 1M€ immédiatement, quand tu peux en trouver de bien moins chers et peut-être bien intéressants aussi ? (à voir sur place lors de visites évidemment).
Je crois que tu pourrais trouver une société de capital risque (au hasard : Garrigue ?) qui pourrait t'aider à avancer, en étudiant les différents paramètres de l'existant, en apportant de quoi financer le démarrage. Il y a aussi le principe de la CIGALE qui permet à des individus ou entreprises de participer au capital de démarrage moyennant un retour minime, et sur une durée limitée (5 ans renouvelable une seule fois).
Quelques liens ? Un site connu, Garrigues, les CIGALEs. (Ces deux derniers sont des financeurs alternatifs responsables, créés il y a déjà de nombreuses années).
Comment acheter un bien immobilier sans fonds?
il y a 7 ans
par
SebastienHordeaux
Nous essayons de proposer des espaces professionnels où il faut bon travailler et ce avec des valeurs et de la transparence. Nous louons actuellement plusieurs biens et avons besoin de continuer à grandir. Se pose la question de l'achat de surfaces de bureaux, mais je n'ai pas d'apport initial et j'ai cru comprendre qu'en dessous de 15% d'apport, il fallait mieux passer son chemin ou avoir des parents/cautions bien fortunés.
Connaissez-vous des possibilités de financier l'achat de murs professionnels sans apport, sachant que l'on est sur des montants de l'ordre de 1M€ sur 15 ans, avec une société ayant 1,5 ans d'ancienneté et des efforts qui commencent à payer: www.coworking-toulouse.com/2016/04/point-dactiv....
J'ai pensé proposer de m'associer avec des personnes (physique ou morale) ayant de la trésorerie disponible en leur proposant un deal 51%/49% sur une SCI/SAS à 1.000€ de capital avec apport en compte courant de l'équivalent de 15-20% du projet et financement bancaire du reste avec une convention d'associé bloquant le compte courant pendant la durée de l'emprunt (avec quelques conditions exceptionnelles: revente du bien, remboursement anticipé du bien...). La SCI/SAS louant le bien à ma société en 3/6/9 classique pour financer le remboursement de l'emprunt.
Bonne ou mauvaise idée? Points de vigilance?
Autres montages possibles?
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3 réponses
Salut Sébastien,
En fait, tu as plein de possibilités en dehors des banques traditionnelles, tu peux demander en andorre, belgique, luxembourg (ils parlent français, c'est l'avantage), suisse aussi mais il y a convertion de devises donc attention dans le temps.... Leur façon de voir sont différentes des banques françaises, avec une hypothèque sur 80% de la valeur du bien, il suffit de trouver en crowdfunding et avec un ou plusieurs investisseurs (type business angels) de - de 20% de la somme, avec un montage en SCI et ta société en appui (même si elle n'as que 1.5ans) ça passera, tu as aussi la solution de passer par un bon courtier qui habillera la mariée de manière à ce que ça passe.
Après la solution c'est de trouver un local à retaper que tu paieras moins cher (j'ai des contacts dans l'immobilier en plein centre si tu veux) et là tu m'appelle (Je travaille aussi avec Stelio pour Imagine Conception), on fait des appels d'offres sur les travaux et une gestion complète du chantier, comme ça tu n'as pas de soucis à gérer en plus de ton boulot.
En espérant t'avoir aidé!
A+
En règle générale, une banque est prête à vous suivre — même sans apport financier — si vous êtes capable de lui démontrer la bonne santé financière de votre entreprise. Ainsi, si votre banque ne veut rien entendre, c’est simple : changez-en ! Aujourd’hui, ce n’est pas ce qui manque. Notez, toutefois, qu’en raisonnant de la sorte l’achat de votre bien immobilier devra être pleinement justifié par des documents prouvant le réel intéressement de vos clients.
Ainsi, et comme je le disais plus haut, votre première étape devra être de récupérer des lettres d’intéressement de la part de vos clients, de monter ensuite un dossier contenant les éléments financiers de votre entreprise ainsi que votre nouveau tableau de bord contenant vos perspectives d’évolution, et de démarcher ensuite chaque banque avec ce dossier sous le coude.
Par ailleurs, je vous invite à utiliser « la stratégie du naïf », c'est-à-dire de faire plusieurs agences bancaires d’une même banque, car vous verrez, qu’en réalité, tout part du conseiller financier.
Ainsi, et comme je le disais plus haut, votre première étape devra être de récupérer des lettres d’intéressement de la part de vos clients, de monter ensuite un dossier contenant les éléments financiers de votre entreprise ainsi que votre nouveau tableau de bord contenant vos perspectives d’évolution, et de démarcher ensuite chaque banque avec ce dossier sous le coude.
Par ailleurs, je vous invite à utiliser « la stratégie du naïf », c'est-à-dire de faire plusieurs agences bancaires d’une même banque, car vous verrez, qu’en réalité, tout part du conseiller financier.
Il y a certains éléments que j'ai omis de vous dire et qui pourraient vous aider dans votre réflexion. Tout d’abord, il faut savoir que l’apport bancaire fonctionne, en réalité, comme un cautionnement.
Ainsi, si vous apportez 150 000 € pour acheter un bien immobilier qui vaut 300 000 €, vous pourrez être sûr que la banque vous suivra en mettant sur la table la même somme que vous.
Maintenant, rien ne vous empêche de remplacer cet apport en numéraire par des documents certifiant que votre société les vaut. Vous pourrez, par exemple, les remplacer par un un extrait K-Bis stipulant que votre capital social est de 150 000 €.
Si le capital social de votre entreprise n’est pas de 150 000 €, il faudra que votre chiffre d’affaires annuel le soit. Et vous devrez pouvoir le justifier par des documents comptables.
Attention, toutefois, à votre taux d’endettement.
Ainsi, si vous apportez 150 000 € pour acheter un bien immobilier qui vaut 300 000 €, vous pourrez être sûr que la banque vous suivra en mettant sur la table la même somme que vous.
Maintenant, rien ne vous empêche de remplacer cet apport en numéraire par des documents certifiant que votre société les vaut. Vous pourrez, par exemple, les remplacer par un un extrait K-Bis stipulant que votre capital social est de 150 000 €.
Si le capital social de votre entreprise n’est pas de 150 000 €, il faudra que votre chiffre d’affaires annuel le soit. Et vous devrez pouvoir le justifier par des documents comptables.
Attention, toutefois, à votre taux d’endettement.